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租賃“商改住”難題:如何避免變相房產炒作

日期:2017-02-09 23:38:56 點擊量:1437
春節過后,深圳的一些地鐵站里,出現了長租公寓品牌的大幅廣告。
標榜“住得好一點”的長租公寓,在深圳已形成了一種風潮。長租公寓租賃平臺合屋1月提供的數據顯示,深圳滿足承租功能的公寓類物業至少已達到5萬套。
記者在采訪中獲悉,大量的工業廠房是長租公寓的主要房源之一。有從業者認為,長租公寓盤活了一部分閑置的物業。
但這一被視為資源重新利用的業態遭遇了政策“嚴管”。不久前,寶安區發布《堅決整治廠房改公寓等違法行為分類處置工作細則》,幾乎叫停了區內的廠房改公寓行為。
另一方面,廣東省不久前發文鼓勵培育租賃市場,明確允許“商改住”,這一政策又將如何在深圳落地?
各界呼喚長租公寓規范出臺
日前,廣東正式發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》。
其中提出,允許將在建、建成、庫存的商業用房等按規定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調整為居住用地,調整后水電氣價格按照居民標準執行。
對于廣東的長租公寓從業者而言,這無疑是重大利好。
但上個月,深圳寶安區的一份《堅決整治廠房改公寓等違法行為分類工作細則》,提出對廠房改建為公寓、酒店等功能的,分類進行控停、查封、拆除等處理。幾乎在同一時期,寶安清拆了1500平米的“廠房改公寓”。
寶安區緊鄰南山區,位處科技園、后海總部基地等白領聚集地的輻射范圍,地鐵通達,加之擁有大量廠房空間,寶安由此成為深圳長租公寓發展的重點區域之一。一位業內人士不久前向記者透露,寶安西鄉片區仍有大量的長租公寓房源儲備。
但在近乎“一刀切”的整治措施下,有長租公寓經營者對記者表示:陷入了“提心吊膽”的狀態,擔心其他區是否會跟進,有投資意向的人也轉為了觀望狀態。
深圳長租公寓租賃平臺合屋創始人羅鳳鳴告訴21世紀經濟報道記者,任何一個新生行業在發展過程中,政府的監管都是必要的,希望采取的方式是出臺規范條例,對行業起引導作用。
在不久前召開的深圳兩會上,數十名人大代表也提出,就廠房改公寓的現狀,深圳可利用特區立法權,出臺完善相關法規規章,確保工業廠房改變用途后安全合法。
而廣東省級層面出臺的鼓勵住房租賃文件,則被視作是一種積極信號。羅鳳鳴表示,這將對深圳產生正面影響。長期來看,仍然應該對深圳長租公寓的發展前景持樂觀態度,畢竟市場潮流不可阻擋。
平衡產業與居住用地
長租公寓房源遭遇“嚴管”的背后,除了質量控制、消防安全等因素的考量之外,還折射出深圳在土地資源稀缺的背景下對待產業用地的態度。
值得注意的是,寶安在上述工作細則中提出,發揮區屬四大國企的職能優勢,采用購買、租賃等方式整合工業廠房資源,升級改造為新型產業用房,打造老舊工業園區轉型和廠房改造的樣板工程、示范工程。
今年的深圳兩會上,深圳政協委員、寶安區副區長梁敏華提出,委員們統計了近幾年的舊改項目和將要開工的項目,發現多數是“工改商”或“工改住”,仍然作為工業用地的比例非常之少。舊改之后,產業空間反而縮小了。
梁敏華建議,就像劃定生態控制線一樣,深圳也應該劃定工業控制線,保證先進制造企業的用地需求。
事實上,在此番整治廠房改公寓之前,制造業大區寶安已經率先劃定了舊改工業控制紅線。2016年7月,寶安公布《工業控制線管理辦法(試行)》,劃定區內工業用地控制線總規模為70平方公里,紅線內嚴格限制工業用地轉換為非工業功能。
最近一兩年,在深圳產業結構快速三產化、部分制造業遷出的過程中,市政府發展研究中心主任吳思康也曾告訴21世紀經濟報道記者,研究中心一直在呼吁深圳給制造業留出土地空間。
去年3月,深圳發布《關于支持企業提升競爭力的若干措施》,其中提到,確保全市中長期內工業用地總規模不低于270平方公里,占城市建設用地比重不低于30%。
此后,在深圳供給側結構性改革方案及其他文件中,加快工業及其他產業用地供應、推動產業轉型升級等說法也屢屢出現。
隨著近兩年長租公寓的蓬勃興起,突顯出一個問題:如何在有限空間內平衡產業用地和居住用地的供應?
簡單地算經濟賬,廠房改造成公寓,短期內能帶來更可觀的租金。但吳思康告訴記者,深圳作為國際科技產業創新中心,必須為高端制造保有一定的產業發展空間。寶安區政府的做法是基于長遠考慮,有其可取之處。
他同時指出,除了廠房之外,寶安本身有大量的城中村農民房,長租公寓的發展應該與老舊城區的改造統籌結合,通過城市更新項目來實現。還需要從制度上規范管理,確保是長租,而不能變相成為新的房地產炒作項目。

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